Mexico-Cozumel: Teilhaberschaft im Todesfall (Grundstück)

[Summerfeeling]

Ein nettes "Hallo" an alle,

ich weiß nicht, ob ich hier richtig bin - aber ich versuchs mal...

Ein Freund von mir, inzwischen 70 J. alt, hat in den 70er Jahren in Mexiko, auf der Insel Cozumel ein Grundstück erworben. Er lebt aber nicht dort. Da er deutscher Bürger ist, ging es damals nur mit einem mexikanischen Teilhaber, der zugleich auch ein langjähriger sehr guter Freund war. Käufer war aber mein Freund allein.

Der mex. Teilhaber ist leider vor 10 Jahren plötzlich verstorben, ohne das sie eine schriftliche Vereinbarung über seinen Anteil der Teilhaberschaft im Todesfall machen konnten. Es wurde zu Lebzeiten öfter über eine Rückübertragung gesprochen,wenn mein Freund dort war - aber leider blieb es dabei...

Nun hat der Verstorbene mexikanische Teilhaber 3 wohlhabende Kinder, die wiederum seit dem Tod des Vaters die Teilhaberschaft innehalten...leider zum Mißfallen meines Freundes.
Erwähnen möchte ich noch,das die beiden Söhne sich mit meinem Freund nicht gut verstehen...dafür um so mehr mit der Tochter des Verstorbenen Teilhabers...

Wenns also darum ginge, zu Gunsten meines Freundes abzustimmen, würden sich beide Söhne gegen die eigene Schwester stellen. Mein Freund hat schon einige Male versucht, mit ihnen zu verhandeln...leider erfolglos.
Einer der Söhne ist Anwalt und sind alle finanziell gut gestellt (mehrere Immobilien).

Seine Frage ist, ob es rechtens ist, das die Kinder als Erben automatisch auch die Teilhaberschaft des Grundstücks bekommen konnten?
Hätte der verstorbene Teilhaber das nicht in seinem Testament gesondert aufführen müssen und notariell beglaubigt werden müssen?

Da mein Freund das Grundstück allein bezahlt hat, möchte er natürlich deren Anteil zurück erlangen und alleiniger Besitzer des Grundstückes sein.

Falls es allerdings rechtmäßig sein sollte und die Teilhaberschaft bei den mex. Kindern verbleibt, möchte er im Falle,das er selbst irgendwann verstirbt,seinen Anteil an mich weitergeben, weil er nicht möchte, das der gesamte Teil an die anderen übergeht.

Dazu stellt sich die Frage, wie er es am besten angeht, um mir seinen Grundstücksanteil zu übertragen, ohne das für mich oder ihn hohe Steuern anfallen (entweder zu Lebzeiten oder im Todesfall)?

Z.B.:
1. Schenkung (an mich)
2. Verkauf (an mich)
3. Heirat
...oder andere Alternativen ?!

Ich bin für jeden hilfreichen Tipp dankbar (z.B. Anwälte oder andere Institutionen in Berlin oder in Cancun, Playa del Carmen, Cozumel - wenn möglich deutsch sprachig).

Netten Gruß aus Berlin...
Gaby

[vallartina]

Wichtig wäre hier zunächst die Klärung, ob Dein Freund das Grundstück mit einem offiziellen "Fideocomiso"-Titel erwarb. Nach mexikanischem Gesetz können Ausländer an Küsten und an den Landesgrenzen keine Grundstücke frei erwerben.
Falls sein mexikanischer Freund nur als "Strohmann" fungierte, wird er rechtlich keinerlei Ansprüche geltend machen können.

[Summerfeeling]

Hallo vallartina,

vielen lieben Dank für deine Antwort. Ich werde meinen Freund nochmal ganz genau "interviewen"
Ich denke aber, das die damalige Teilhaberschaft korrekt abgewickelt wurde. Ich glaube mich zu erinnern, das dieser mex. Teilhaber und gute Freund der damalige Bürgermeister war. Daher glaube ich nicht, das er als "Strohmann" fungiert hat
Ich melde mich die Tage nochmal, sobald ich mit meinem Freund Rücksprache gehalten habe...
Davon abgesehen, wüßten wir auch gern, wie er mir seinen Anteil übertragen kann, ohne größere steuerliche Nachteile zu haben...wie ich in meinem Threat bereits erwähnte

Netten Gruss aus Berlin
Gaby.

[henry]

Erwähnen möchte ich noch,das die beiden Söhne sich mit meinem Freund nicht gut verstehen...dafür um so mehr mit der Tochter des Verstorbenen Teilhabers... Wenns also darum ginge, zu Gunsten meines Freundes abzustimmen, würden sich beide Söhne gegen die eigene Schwester stellen.

@Summer: das verstehe ich nicht. der Verstorbene hat 3 Kinder, 2 Soehne, 1 Tochter. die Soehne verstehen sich untereinander gut und auch gut mit der Tochter. also verstehen sie sich alle drei gut miteinander. Wieso stellen sich dann die Soehne gegen die Tochter?

Seine Frage ist, ob es rechtens ist, das die Kinder als Erben automatisch auch die Teilhaberschaft des Grundstücks bekommen konnten?

ja, aber klar doch, die Erben erben immer alles, was da ist. Gegenfrage: Warum sollten die Erben den Grundstuecksanteil nicht erben?

Falls es allerdings rechtmäßig sein sollte und die Teilhaberschaft bei den mex. Kindern verbleibt, möchte er im Falle,das er selbst irgendwann verstirbt,seinen Anteil an mich weitergeben, weil er nicht möchte, das der gesamte Teil an die anderen übergeht.

Dann reicht es, wenn er dich als Erbin einsetzt.

Falls sein mexikanischer Freund nur als "Strohmann" fungierte, wird er rechtlich keinerlei Ansprüche geltend machen können.

@Vallartina, das hab ich auch nicht verstanden. Was soll das heissen: "nur als Strohmann"?

Die zwei haben ein Grundstueck gekauft, jeder hat einen Anteil erworben (wahrscheinlich jeder eine Haelfte). Jetzt ist einer tot. Dessen Haelfte ging dadurch an dessen Erben , also dessen 3 Kinder. was hat das mit "Strohmann" zu tun?

[vallartina]

@Vallartina, das hab ich auch nicht verstanden. Was soll das heissen: "nur als Strohmann"?

Die zwei haben ein Grundstueck gekauft, jeder hat einen Anteil erworben (wahrscheinlich jeder eine Haelfte). Jetzt ist einer tot. Dessen Haelfte ging dadurch an dessen Erben , also dessen 3 Kinder. was hat das mit "Strohmann" zu tun?

Henry, wie ich oben schrieb, können Ausländer keine Immobilien unmittelbar in restringierten Abschnitten an den Küstenstreifen und den Landesgrenzen Mexikos im Eigentum erwerben. Dies ist nur möglich mit einem sog. 'Fideicomiso', sprich einem Treuhandvertrag in welchem der Immobilienerwerb über bestimmte zugelassene Banken abgewickelt wird. Der Käufer erwirbt eine Immo, Laufzeit 66 Jahre, der Treuhänder ist die Bank, Verlängerung möglich. Der Käufer ist notariell beurkundeter Besitzer (nicht Eigentümer: https://de.wikipedia.org/wiki/Besitz und https://de.wikipedia.org/wiki/Eigentum), jegliche Abwicklung erfolgt allerdings unter dem Namen desTreuhänders, der Bank.

Manche Ausländer versuchten, dieses Prozedere zu umgehen und kauften in Namen und auf Titel eines mexikanischen Freundes eine Immobilie. In solchem Falle jedoch erhält der Ausländer keinerlei Rechtstitel, hat also im Streitfalle auch keinerlei Rechtsansprüche, denn was einem nicht gehört, kann man auch nicht einklagen.

Dies sind klassische Strohmann-Geschäfte, einer bezahlt, verschleiert aber vor dem (in diesem Falle) Grundbuchamt, Finanzamt die Eigentümerschaft, ein anderer gibt seinen Namen her - und ist defacto Eigentümer.
Ich kenne 3 Leute, die (auch in anderen Ländern) so agierten und schlussendlich ihre Immobilien durch langwierigige Rechtsstreitigkeiten mit enormen Kosten zwei- bis dreimal !!! kauften um endlich als rechtmässiger Eigentümer eingetragen zu werden und somit Rechtsschutz zu erhalten.

Solange im Falle von Summerfeeling kein schriftlicher Vertrag, keine Grundbucheintragung, keine Notarurkunde auftaucht, in welchem eine Teilhaberschaft ihres Freundes bestätigt wird, braucht sie sich gar keine Gedanken bzgl. Übertragung oder Erbe machen, der rechtliche Anspruch liegt auf der Gegenseite.

[henry]

ok, danke, @Vallartina, das hast du ja schoen erklaert, hab alles (hoffe ich) auch verstanden.

Jetzt weiss ich auch, warum ich es urspruenglich nicht verstanden hab: weil Summer ja von diesem Fall eines Strohmanngeschaefts (einer kauft alles fuer einen andern, der auch alles bezahlt, es dann aber nicht auf seinem Namen hat) ja gerade NICHT ausgeht:

Der mex. Teilhaber ist leider vor 10 Jahren plötzlich verstorben, ohne das sie eine schriftliche Vereinbarung über seinen Anteil der Teilhaberschaft im Todesfall machen konnten

Denn sie geht ja ganz offenbar von einem ANTEIL aus, den der Verstorbene hatte - mithin auch von einem Anteil, den von vorneherein ihr Freund auf sich, auf seinen Namen erwarb.

aber, ok, vielleicht klaert es sich ja noch auf..

jedenfalls hast du recht mit einem: Schriftlich hat der freund anscheinend gar nichts, also wohl alles perdu

[vallartina]

@Henry
es ist in diesem Fall vollkommen unerheblich, ob der mex. Freund nichts oder irgend eine Summe finanziell beisteuerte: Er ist der offizielle Käufer, sofern nicht doch ein offizieller schriftlicher Kaufvertrag/Vereinbarung mit Ausweisung der jeweiligen Anteile vorliegt.

@ Summertime
Du solltest Deinen Freund nach irgendwelchen Schriftstücken, Verträgen oder selbst nur Briefe/Notizen seines Freundes befragen. Du brauchst einen Besitznachweis.
Gerade fällt mir auf, der Grundstückskauf sei in den 1970er Jahren erfolgt? Damals gab es, soviel ich weiss, das Fideicomiso-Verfahren noch nicht. Evtl. also, falls ein Eigentumsnachweis beigebracht werden kann, mal bei der Mexicanischen Botschaft in Berlin http://embamex.sre.gob.mx/alemania/inde ... ontactanos oder der Deutschen Botschaft MexCity resp. dem Honorarkonsulat in Cancún http://www.mexiko.diplo.de/Vertretung/m ... karte.html nachfragen, ob sie Anwälte empfehlen. Aber denke vorher an evtl. Anwaltskosten....
Suerte!